房贷利率要不要转换成LPR浮动利率? 以5%为界分类考虑

昨天开始，LPR利率换锚，各家银行分别通知给出选项。很多粉丝问拆哥，过去房贷利率要不要切换成LPR?

这道选择题要在8月底之前完成，且选择机会只有一次。选好之后，在你今后整个贷款周期内，都不能再调了。

拆哥定量建议，以5%为界，分类考虑。

高于5%的，倾向于转LPR浮动;低于5%的，倾向于选择固定。

为什么这么说?

首先明确，过去房贷参照基准利率，是按一定倍数上浮或下浮。

现在调整，明年(2021年)的1月才享受到。比如85折的房贷4.17%，已属非常低的水平，相当于加点(负值)：-63个基点。

房贷周期通常长达20-30年，LPR的走势如何，充满了不确定性。

换言之，你不知道未来是加息通道，还是降息通道。眼看通道来了，也不清楚到底幅度多大、持续时间多长。

建议选择参照物来看：

现在定期理财、一抵经营贷的利率区间是多少?4.6%-5%。这基本是LPR为价格中枢的平衡范围。

记住拆哥的这个不等式，广泛适用：

打折房贷(如85折)<定期理财

曾经办下来低于95折(即4.65%)的房贷，都低于这个理财收益率。

摆在面前，你会选择提前还款么?

答案是必然不会。因为你的95折，没有办法通过其他更低成本的资金来替换。

四个字，低无可低。

如果不急于给孩子换个学区房，享受这么低的利率，你大概率会长期持有这套95折的房子。即便要买新房子，经济学上“聪明的人”，会用更便宜的钱。

所以，大概率这套房贷会伴随你，一同走进未来的加息通道。这时候，固定的低成本按揭，优势不言自明。

高成本房贷的情况，有不同之处。

因为都是在LPR基础上加两位数以上的基点而成。

经营贷等实体经济利率，会在LPR上面一点，与1.1倍的房贷，始终有息差。

过去规律是，加息通道一旦持续，你会发现理财收益率的波动，一般会抵消房贷成本的增加。

比如你可能记得2014年的“钱荒”， 余额宝的利率一度逼近8%，信托收益率>12%，但首套房贷大部分在7%以内。

所以，加息通道中的上浮房贷，很多人会选择分批次地提前还款。

关键是2020-2021，大家普遍认为是降息通道;2021-2022，基本稳定;2023以后，情况未知。

也就是，选择浮动，未来两年，高成本房贷(>5%)都有减少月供利息支出的好机会。

关键词： 房贷利率 转换 浮动利率