房贷利率要不要转换成LPR浮动利率? 以5%为界分类考虑

来源: 跟着拆哥看房2020-06-30 16:22:30
  

昨天开始,LPR利率换锚,各家银行分别通知给出选项。很多粉丝问拆哥,过去房贷利率要不要切换成LPR?

这道选择题要在8月底之前完成,且选择机会只有一次。选好之后,在你今后整个贷款周期内,都不能再调了。

拆哥定量建议,以5%为界,分类考虑。

高于5%的,倾向于转LPR浮动;低于5%的,倾向于选择固定。

为什么这么说?

首先明确,过去房贷参照基准利率,是按一定倍数上浮或下浮。

现在调整,明年(2021年)的1月才享受到。比如85折的房贷4.17%,已属非常低的水平,相当于加点(负值):-63个基点。

房贷周期通常长达20-30年,LPR的走势如何,充满了不确定性。

换言之,你不知道未来是加息通道,还是降息通道。眼看通道来了,也不清楚到底幅度多大、持续时间多长。

建议选择参照物来看:

现在定期理财、一抵经营贷的利率区间是多少?4.6%-5%。这基本是LPR为价格中枢的平衡范围。

记住拆哥的这个不等式,广泛适用:

打折房贷(如85折)<定期理财

曾经办下来低于95折(即4.65%)的房贷,都低于这个理财收益率。

摆在面前,你会选择提前还款么?

答案是必然不会。因为你的95折,没有办法通过其他更低成本的资金来替换。

四个字,低无可低。

如果不急于给孩子换个学区房,享受这么低的利率,你大概率会长期持有这套95折的房子。即便要买新房子,经济学上“聪明的人”,会用更便宜的钱。

所以,大概率这套房贷会伴随你,一同走进未来的加息通道。这时候,固定的低成本按揭,优势不言自明。

高成本房贷的情况,有不同之处。

因为都是在LPR基础上加两位数以上的基点而成。

经营贷等实体经济利率,会在LPR上面一点,与1.1倍的房贷,始终有息差。

过去规律是,加息通道一旦持续,你会发现理财收益率的波动,一般会抵消房贷成本的增加。

比如你可能记得2014年的“钱荒”, 余额宝的利率一度逼近8%,信托收益率>12%,但首套房贷大部分在7%以内。

所以,加息通道中的上浮房贷,很多人会选择分批次地提前还款。

关键是2020-2021,大家普遍认为是降息通道;2021-2022,基本稳定;2023以后,情况未知。

也就是,选择浮动,未来两年,高成本房贷(>5%)都有减少月供利息支出的好机会。

责任编辑:sdnew003
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