新一轮棚改，轮到广州了？

第一省会，也要搞房票了？

01

广州，要推出“房票”

(相关资料图)

前两天，一份彻底颠覆广州旧改现行模式的核弹级文件，流出来了。

文件显示，广州将计划实行房票安置，即把安置房货币量化后，出具房票给村民，村民可以凭房票购买商品房、公寓、商铺、车位等。

房票？啥意思呢？

房票是产权调换方式中的操作方法，是征收人与特定被征收人及安置房源企业之间的结算凭证。

简单地说就是将安置房按补偿协议量化为货币金额后，折合成相应面值的凭证发给村民。村民可以凭借着这张凭证去买商品房。

在此之前，比较普遍的拆迁安置方式主要有现金安置和回迁房安置。

房票在广州还是第一回出现。这份建议稿中，广州的房票有几个特点：

1.不限购，优先在本区使用：

用房票购买的商品房，不计入家庭限购套数。在每户拥有一套住宅的前提下，房票还能用来购买商业、商办、车位等物业。

各区发放的房票，优先在本辖区内使用。房源不足时，才能在其它区统筹安置。

2.限期2年，过期后可兑换现金：

房票使用期限不超24个月。过期未使用，可兑换为现金；限期内使用不超面值85%，余额也可兑换为现金。

3.可享受政策奖励和税收优惠，可叠加商贷公积金：

选择房票安置，中心城区可享受2%的政策性奖励，外围城区可享受5%的政策性奖励，并且购房时能享受税收减免。商品房购房款大于房票面值的，不足部分可使用商贷或公积金。

4.房票不得违规套现：房票实行实名制，纳入房票系统实行闭环管理，不得质押融资、违规套现。

5.可进行转让：每户拥有一套住宅的前提下，可转让给第三人。但受转让人需要满足限购条件。

6. 实施房票安置后，城中村改造项目原则上不再新建安置房。

当然，以上只是网传的“建议稿”内容，到底广州的城中村改造要怎么搞，细节会怎么处置还是要等待正式文件出台。

02

广州的楼市出了什么事

毫无疑问，今年的主题是拼经济。

开工第一天，广州也召开了高质量发展大会，会上有一个重要的提法：

“再造一个新广州”。

那新广州怎么造出来呢？主要是通过旧城改造。具体是：

全市计划推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标；聚焦城市重点功能区、重点区域，探索片区改造新模式。

以“绣花”功夫推进100个以上老旧小区改造。

广州对于城市更新的坚定、有力提法，可以说，是自2021年8月，广州旧改风险突变之后所没有的，实属罕见。

所以从开局就已经定调了，2023年必然是广州的“旧改大年”。

当然，旧改是一方面，广州的楼市也确实需要一个足够强大的刺激政策来托底。

为了应对楼市下行，广州早已开始一场全方位的政策松绑，力度堪比2015年的“330新政”：

1、限购，放松了。

2、首付，部分区域和楼盘降低了。

3、房贷利率，下降了。

4、降低住宅交易税费，已经开始了。

5、开发贷、土拍门槛、竞拍保证金，全方位对房企松绑了。

从现在的数据看，广州虽然尚未出现大面积的降价情况，但这几个月来，房价上涨已经变成了稀罕事，一些热门区域已经进入横盘状态，甚至一些楼盘已经出现价格松动。

作为一线城市的广州，7月的房价表现也延续了6月的态势

——继续下跌。

一手房方面，广州环比下跌0.2%，比上个月扩大了0.1个百分点，跌幅不算太大。垫底的是深圳，环比下跌0.6%，一线城市里只有北京和上海在涨，环比分别上涨了0.4%和0.2%。

二手房方面，一线城市继续全部下跌，广州成了最惨的那一个，环比下跌1%，跌幅扩大了0.7个百分点。

深圳次之，环比下跌了0.9%，而北京和上海，则分别环比下跌0.6%和0.7%。

总结来看，广州房价有两个特点：

1、从今年中下旬开始，广州房价进入下降通道，且连续下跌数月。

2、相比二手房，一手房跌得更慢，跌幅也更小。

面对这种情况，广州楼市在过去半个月内已经两次喊麦。

第一次是7月30日，广州市住建局发布公告：将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。

第二次是8月7日，广州市住建局回复，相关政策正在研究中。

故而，这次的房票既是年初政策承诺的兑现，同样也是刺激楼市的一个配套政策。

03

房票对广州的影响有多大？

可以看到，房票安置最大的优势，便是能够实现村民、政府、开发商三赢。用得好的话，必将产生深远影响。

村民可以更快获得房子。

一般新房的交付时间在3年左右，比回迁房的不确定性更好些。

参考南京房票安置的房源，一般要求准现房，那么村民可以更快获得安置，减少等待回迁时的租房成本。

房票转让，可以获得现金流。

对政府和开发商，房票安置用得好，可以节省回迁房用地，拆迁改造的成本和阻力小了。还可以增加购买力有效去库存，刺激改善型住房消费。

旧改房企不用担心回迁房和商品房相互内卷，可以专心做商品房。

然而真正要讨论房票到底会产生何种影响，还是不能脱离“货币化”安置去讨论。

货币安置很好理解，另一种说法叫“棚改货币化”，就是把你的房子拆了，然后给你一笔钱，你可以拿着钱去买房，或者吃喝玩乐。

这个政策过去创造了不计其数的“拆迁暴发户”，暴拉了一波房价，被人骂到现在。

而现在的房票安置，同样把房子拆了，给你的不是钱而是一张“票”，你拿着这张“票”可以去开发商那里买房抵房款，但不能搞其他的消费。

属于定向消费抵扣券。

这个政策早在2015年，内蒙古鄂尔多斯就玩过。

当地康巴什新区没人买房沦为鬼城，政府就想办法把隔壁村村民房子兑换成新区房票，用来去库存，效果还不错。

后来其他城市也在偷偷摸摸用，直到这几天才彻底火起来。

而广州要落地房票制度，说明大概率预备在全国推广了。之前山东青岛、安徽合肥、江苏南京、浙江兰溪、河南郑州、河南辉县、江西南昌陆续推出，但范围比较局限，而且多用在二三线。

这次是直接用在了一线城市，用在中国经济最发达的城市，意义非凡。更别说广州还有一大堆城中村等着改造。

国开行贷款——拆迁发放房票——房票抵首付——开发商购地。

设计厉害的地方在于：“理论上”一分钱都不会流到系统外，完美的经济内循环。

但如果真的大面积推动城市更新、旧城改造，落实了房票政策，对于楼市买卖双方都未必是件好事。

首先，有了房票和旧改的托底，想要抄底买房的人会经历更长的等待期，至少说明现在还没做好准备让房价“平稳落地”。

再者有了旧改的供给，本来就已经萧条的二手房交易市场会面临需求量进一步萎缩的情况，一部分的改善型需求直接被房票兜底了，买房的人变少，房子更不好卖。

所以，还想买房或者急于套现的人，放平心态吧。

小时候觉得忘带作业是天大的事情；上高中的时候，以为考大学是天大的事情；恋爱的时候，以为对方离开是天大的事情；进入社会后，以为买不起房是天大的事。

其实都不算个事，人生的很多烦恼来源于自身的纠结与精神内耗。不要以为买不起房就是天大的事情。

当你过尽千帆之后，回望来时路，也会有李白式的感叹，轻舟已过万重山。

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